Порядок перевода жилого помещения в нежилое 2020

Содержание

Как перевести жилое помещение в нежилое с учетом изменений Жилищного кодекса

Порядок перевода жилого помещения в нежилое 2020

Порядок перевода жилого помещения в нежилое — это изменение назначения объекта недвижимости в ЕГРН, что позволяет вести в нем бизнес на законных основаниях.

С 09.06.2019 вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ. Теперь владельцу помещения необходимо предоставить подтверждения того, что изменения не затронут интересов соседей. Как это сделать, а также полную процедуру смены назначения объекта недвижимости рассмотрим далее.

Что изменилось в законодательной базе

Изменения затронули в том числе и порядок перевода в нежилое помещение. Расширился перечень условий перевода, предусмотренный частью 2 статьи 22 ЖК РФ.

Раньше достаточно было оборудовать отдельную входную группу в нежилое помещение. Однако законодательство не лишало альтернатив. Теперь оно обязывает исключить возможность прохода туда через подъезд.

То есть дверной проем, который изначально вел в квартиру, придется заложить.

Часть 2 статьи 23 пополнили двумя документами, которые необходимо приложить к заявлению о смене статуса:

  1. Протоколом общего собрания жильцов многоквартирного дома. В соответствии с частью 2 статьи 46 ЖК РФ, нужно большинство не только по дому в целом, но и в пределах подъезда, где расположена переводимая квартира.
  2. Согласием всех соседей — сверху, слева, справа и снизу (если таковые имеются). Каждый из них должен написать разрешительный текст в произвольной форме с указанием своих паспортных данных и правоустанавливающих документов.

Статья 24, предусматривающая возможности отказа в переводе, осталась без изменений.

Когда разрешат

С учетом нововведений перечень условий, изложенных в статье 22, выглядит так:

  1. Изначальное наличие отдельного входа. При отсутствии такового — заключение технической экспертизы о возможности его организовать.
  2. Принадлежность заявителю на праве собственности.
  3. Отсутствие претензий прочих владельцев. Другие собственники должны дать письменное согласие. Сама квартира не должна быть в ипотеке, заложена или арестована.
  4. Наличие иного места жительства у заявителя и других собственников. Проживание после смены статуса будет запрещено, как и прописка.
  5. Подходящее расположение на поэтажном плане. Нежилой объект не может находиться над жилым.

Уполномоченный орган заранее осведомится, под какой вид деятельности меняется статус объекта. Законодательно запрещено размещать в зданиях жилых домов религиозные организации. По морально-этическим соображениям не разрешат превращать бывшую квартиру в ночной клуб, сауну, похоронное бюро и общественную уборную.

Какие документы понадобятся

Смена назначения объекта недвижимости — это официальная процедура. В жилых помещениях можно только жить. Индивидуальные предприниматели могут выполнять в них некоторые работы, не связанные с производством или приемом клиентов.

Кроме вышеупомянутых протокола собрания жильцов с положительным решением и согласий всех соседей из примыкающих помещений, заявитель подает:

  1. Свидетельство о праве собственности (если зарегистрировано до 2017 года) или выписку из ЕГРН со сведениями о владельцах.
  2. Разрешения от других собственников (даже если они в этой квартире не проживают).
  3. Техпаспорт квартиры и поэтажный план МКД. Если право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, эти два документа можно не прикладывать.
  4. План перепланировки, переустройства (если они требуются).

Заключения СЭС и пожарных предоставляются не всегда. О такой необходимости сообщат в уполномоченном органе при рассмотрении конкретного заявления.

Как проходит процедура

Компетенция по переводу помещений из жилых в нежилые (и наоборот) принадлежит органу местного самоуправления. Заявления принимают и многофункциональные центры. Рассмотрение проходит следующим образом:

  1. Эксперты оценивают возможность перевода на протяжении 45 дней максимум.
  2. По истечении этого срока они выносят решение, положительное или отрицательное.
  3. В течение трех дней заявитель получает уведомление.
  4. При положительном администрация самостоятельно уведомляет об этом Росреестр.
  5. В течение 15 дней обновляются сведения в ЕГРН.

Собственнику остается получить обновленную выписку по почте, через МФЦ или в электронном виде. Никаких расходов он при этом не несет. За сам перевод госпошлина отсутствует.

За получение выписки плату также не взимают. В данном случае она является не результатом услуги по предоставлению сведений из ЕГРН, а подтверждением внесения в него изменений в части назначения объекта. А это, как упоминалось выше, бесплатно.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Порядок перевода жилого помещения в нежилое 2020

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников. .

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  • На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  • На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/kak-novyi-zakon-izmenit-poriadok-perevoda-jilogo-pomesceniia-v-nejiloe-5ced22bdc7fb4000af615067

Перевод жилого помещения в нежилое: условия, документы, образец заявления 2020 года

Порядок перевода жилого помещения в нежилое 2020

На первом этаже многоквартирных домов часто можно встретить магазины, салоны красоты или офисы. Предприниматели приобретают жилые помещения для коммерческой деятельности. Перед тем, как начинать вести бизнес, важно осуществить перевод жилого помещения в нежилое. Если не сделать этого, гражданин может быть привлечен к административной ответственности.

Перевод жилого помещения в нежилое

Осуществить перевод помещения из жилого в нежилое в 2020 году можно только при особенном расположении объекта недвижимости:

  • на первом этаже многоквартирного дома;
  • на более высоких этажах дома, но только над нежилыми помещениями.

Процедура проводится в соответствии с условиями и основаниями, прописанными в статье 22 ЖК РФ. Порядок ее отражается в статьях 23 и 24 кодекса.

Запрещено осуществлять перевод в следующих ситуациях:

  • невозможность доступа к помещению без использования иных объектов, обеспечивающих доступ к другим квартирам (подъезд многоквартирного дома);
  • отсутствие технической возможности для оборудования такого доступа;
  • переводимое помещение является частью жилого объекта (комната в коммунальной квартире);
  • помещение используется или будет использоваться для проживания собственника и других граждан;
  • заключение договора аренды, ренты помещения с другими гражданами.

В законе прописываются виды деятельности, которые невозможно осуществлять в многоквартирном доме.

Не получится провести процедуру, если владелец собирается открыть специализированный магазин товаров бытовой химии с хранением воспламеняющихся веществ, склад, магазин с графиком работы после 23 часов.

Также нельзя размещать в жилом доме предприятия общественного питания, досуга, если количество мест превышает 50.

Основное условие перевода помещения в нежилой фонд – отдельный вход. Для его оборудования необходимо затронуть общее имущество дома и других собственников. Без разрешения остальных владельцев процедура не будет проведена. Также потребуется получить согласие от собственников, чьи объекты недвижимости примыкают к переводимому помещению.

Справка! Примыкающими являются помещения с общей стеной с переводимым объектом, а также объекты, расположенные над и под ним (часть 2.2 статьи 23 ЖК РФ).

Пошаговая инструкция перевода в нежилое помещение

Чтобы осуществить перевод, важно следовать пошаговой инструкции. Необходимо собрать документы, согласовать проект перепланировки, получить решение контролирующих органов.

Документы

В наличии у заявителя должны быть следующие документы:

  • заявление, составленное гражданином;
  • паспорт для удостоверения личности;
  • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
  • план помещения и его техническое описание, технический паспорт;
  • поэтажный план дома;
  • проект переустройства или перепланировки;
  • протокол собрания собственников иных помещений дома с решением о согласии на перевод;
  • согласие каждого собственника, объект которого примыкает к переводимому помещению;
  • заключение пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности;
  • заключение санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии санитарным нормам.

Собрание собственников должно проводиться в обязательном порядке. По его итогам выносится решение с согласием на перепланировку или отказом.

Общее собрание может проводиться как в очной форме, так и в виде заочного ания.

По его результатам готовятся следующие документы:

  • решение в виде протокола;
  • разрешение на передачу в пользование части общего имущества;
  • согласие на перевод;
  • реестр владельцев квартир;
  • уведомление о проведении собрания;
  • списки принявших участие в собрании граждан;
  • письменные решения собственников помещений.

В соответствии с регламентом проведения собрания, проать должны не менее 50% собственников при наличии двух и более подъездов в жилом жоме. Если имеется один подъезд, потребуется 2/3 числа подписей от общего количества жильцов.

Подача заявления

Способ подачи заявления и документов зависит от того, кто будет их подавать. Физическому лицу можно обратиться в Многофункциональный центр.

Если обращается индивидуальный предприниматель, стоит подать документы непосредственно в Департамент городского имущества или иной отдел администрации населенного пункта, в ведении которого находится данный вопрос. При составлении заявления можно использовать образец.

Важно прописать в документе:

  • наименование государственного органа, куда подается бумага, адрес;
  • личные данные заявителя (ФИО, адрес, контактный телефон, адрес электронной почты);
  • просьбу осуществить перевод помещения;
  • данные об имущественном объекте;
  • конечную цель использования помещения;
  • подтверждение согласия других жильцов;
  • дату составления;
  • подпись.

Скачать образец перевода жилого помещения в нежилое

Получение решения

Обращение рассматривается в течение 45 дней. В 3-дневный срок протокол направляется по почте заявителю или выдается на руки при личном посещении.

Среди распространенных причин отказа выделяют:

  • несоблюдение условий перевода;
  • отсутствие полного пакета документов;
  • отсутствие согласия от других собственников.

При отсутствии в протоколе об отказе причин решение признается немотивированным. Оно подлежит обжалованию. Как показывает судебная практика, истцы часто выигрывают дела, если четкого обоснования отказа в документе нет.

Перепланировка

Для проведения перепланировки необходимо заключить договор с организацией, входящей в СРО.

В процессе важно учитывать несколько нюансов:

  1. Все работы должны быть проведены строго по проекту и постановлению администрации. В противном случае перепланировка не будет законной.
  2. Важно соблюдать меры безопасности при работе с электричеством, системами водоснабжения.
  3. Работы должны проводиться в разрешенное время.

Если подрядчик будет следовать проекту, приемочная комиссия без проблем подпишет акт. При нарушениях придется восстанавливать внешний вид помещения.

Стоимость

Стоимость перевода в каждом случае рассчитывается индивидуально.

Собственнику помещения нужно будет оплатить:

  • разницу стоимости нежилой недвижимости по отношению к жилой (расчеты производятся в БТИ);
  • услуги БТИ по подготовке техпаспорта, справок;
  • услуги нотариуса при заверении копий документов;
  • государственную пошлину на регистрацию нежилой недвижимости в Росреестре;
  • услуги лицензирующей организации, составляющей проект перепланировки.

Процедура длится около 5 месяцев. Цена составляет от 260 до 480 тысяч рублей.

Внимание! В каждом регионе устанавливаются собственные тарифы. Также учитываются индивидуальные особенности процесса.

Ответственность за самовольный перевод

Самовольное переустройство или перепланировка жилых помещений приводит к назначению административного штрафа.

На основании статьи 7.21 КоАП РФ при использовании жилых помещений не по назначению придется заплатить:

  • от 1 до 1,5 тысяч рублей физическим лицам;
  • от 2 до 3 тысяч рублей должностным лицам;
  • от 20 до 30 тысяч рублей юридическим лицам.

В случае незаконной перепланировки или самовольного переустройства собственнику придется заплатить:

  • для физических лиц – от 2 до 2,5 тысяч рублей;
  • для должностных лиц – от 4 до 5 тысяч рублей;
  • для юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен в рамках закона. Важно, чтобы были соблюдены все условия процедуры. Обязательно потребуется согласие других собственников и разрешение Департамента городского имущества. Перепланировка должна быть узаконена и подтверждена проектом. При нарушении требований собственнику придется нести ответственность в рамках КоАП РФ.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.