Вопрос по коммунальным платежам по покупки квартиры

Содержание

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ (коммунальным платежам): риски, плюсы

Вопрос по коммунальным платежам по покупки квартиры

Последние изменения: Январь 2020

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье.

Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».

Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.  Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов.

  Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

  • разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
  • ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
  • несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
  • претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт – применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

  1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
  2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
  3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
  4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
  5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

 

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

  1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
  2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
  3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
  4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

  • Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
  • Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
  • Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
  • При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
  • В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
  • После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
  • В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:

  • документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
  • выписка из ЕГРП.
  • документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
  • справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
  • счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
  • договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
  • свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
  • справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
  • платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
  • приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
  • расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

Читайте так же: «Как проверить чистоту квартиры при покупке«.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-dolgami-po-kommunalnyim-platezham/

Проверяем покупаемую квартиру на долги по коммунальным платежам

Вопрос по коммунальным платежам по покупки квартиры

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Проверить на долги по ЖКХ

Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Здравствуйте.

Ко мне иногда обращаются за консультацией в духе: «Купили квартиру, а там оказались долги за «коммуналку».

Что делать? Разве новые собственники должны их оплачивать?» В этой статье я расскажу как проверить квартиру на долги и нужно ли вообще их оплачивать.

Показать недавний пример из практики

Ко мне обратилась семья, чтобы я подобрала им квартиру. Они были с ипотекой. Начали смотреть варианты, в итоге выбрали довольно просторную двушку. Продавец сообщил, что был небольшой долг в 6 тыс.руб. по коммуналке, но он его оплатил перед тем, как выставил квартиру на продажу.

Оформили с продавцом аванс и начали собирать документы для банка. Я вместе с продавцом пошла в его управляющую компанию за справкой об отсутствии задолженности. Но нам сообщили, что в их базе площадь квартиры на 3,5 кв.м.

меньше, чем в свидетельстве о собственности у продавца, и сразу же сделали перерасчет за последние 3 года, еще и пени добавили. Итого нарисовался долг в 54 тыс.руб. Продавец мне сразу предложил не говорить покупателям о долге, мол он после продажи всё погасит, а нужную справку достать не проблема.

Ранее он говорил, что после продажи квартиры сразу же уедет в другой город. Конечно же, я не поверила про погашение долга и мы отказались от покупки этой квартиры.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Потребуйте у продавца справку об отсутствии долгов по коммуналке

Лучше схододить вместе с продавцом и получить эту справку. Она беретка в бухгалтерии его управляющей компании или ЕИРЦ. В общем, кто оформляет квитанции на оплату, туда обращаться и нужно. По газу всегда отдельная квитанция и компания — ГорГаз.

Иногда и по электричеству. В квитанциях всегда указаны адреса организаций и телефоны, по которым можно проконсультироваться. Выглядит эта справка у каждой организации по разному, не вижу смысла вставлять сюда образец. Главное, чтоб справка была с печатью.

На всякий случай проверьте еще самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там может быть указано исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Нужно всего лишь указать ФИО и дату рождения.

Другие статьи

Как безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы.Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь.

Покупателя не касаются долги от прошлых собственников, но проверить их все равно стоит

Запомните раз и навсегда: При продаже квартиры долги продавца по коммунальным платежам не переходят на покупателя. И точка. Долги числятся не за квартирой, а за человеком. Ведь не квартира же подписывала договора об оказании услуг с управляющей компанией, ГорГазом и т.п., а человек (как это глупо и не звучит).

Вы, как покупатель, должны будете платить за коммуналку только с даты покупки квартиры, а именно с даты регистрации сделки купли-продажи в Росреестре – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Когда сделку регистрируют, покупателю дадут выписку из ЕГРН (с июня 2016 года они заменяют свидетельства о регистрации). В этой выписке и указана дата регистрации.

Есть исключение: К сожалению, задолженность по капитальному ремонту перейдет на нового собственника после сделки. Это прямым текстом указано в п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Поэтому, если эта задолженность имеется, то покупателю придется ее заплатить. Здесь уже ничего не поделаешь, в этой ситуации закон не будет на вашей стороне.

Теперь самое интересное: Закон законом, но управляющая компания, скорее всего, будет требовать нового собственника оплатить коммунальные долги прежнего.

Сотрудники УК будут отказываться переоформлять лицевой счет, грозиться отключить или отключат воду, свет и т.п. Хоть всё это и незаконно. Придется с ними ругаться.

Обычно угрозы прокуратурой хватает, чтобы их успокоить. В общем, нервы потрепают.

Я уверена, что про закон управляющая компания всё знает. Но начальникам проще запугать и ругаться с новым владельцем квартиры, чем бегать за предыдущим и судиться с ним. Поэтому не доводите до этого, проверьте квартиру на долги до покупки.
Другие статьи

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопаситьКак правильно передать задаток за квартиру, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Не соглашайтесь с продавцом, если он обещает погасить долги после сделки. Если долг достаточно большой (на моей практики доходил до 750 тыс.руб.), то можно сделать так — просто снизить цену квартиры на сумму долга. Например, договорились купить квартиру за 5,7 млн руб., долг за коммуналку у собственника — 300 тыс.руб.

Тогда цену в договоре укажите 5,4 млн руб. Но тут уже всё зависит от порядочности покупателя, ведь он отдаст продавцу 5,4 млн, но так долг может и не оплатить. Как и написала выше, что долги по ЖКХ не переходят на нового собственника, кроме за кап.ремонт.

Если покупатель с ипотекой, то банк все равно до сделки потребует оплатить все задолженности и предоставить справку об их отсутствии.

Чтобы этого избежать арендуйте у банка две ячейки. В первую ячейку положите сумму, которая равна долгу продавца по коммуналке. Эту ячейку продавец сможет открыть и получить деньги только когда предоставить сотруднику банка справку об отсутствии задолженности. Во вторую ячейку — оставшуюся сумму.

После регистрации сделки продавец получит доступ во вторую ячейку и заберет оттуда деньги. С этих денег он оплатит долги за ком.услуги и получит справку об их отсутствии. Отнесет эту справку в банк и получит доступ к деньгам уже в первой ячейке. Хороший нанятый юрист/риэлтор легко это провернёт.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverit-na-dolgi-po-kommunalnim-platezham.html

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате | Жилищный консультант

Вопрос по коммунальным платежам по покупки квартиры

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения.

Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-zhkx/

Как проверить долги по ЖКУ при покупке квартиры?

Вопрос по коммунальным платежам по покупки квартиры

Мы с мужем в декабре 2018 года купили квартиру. Сделку проводили сами, старались все продумать, но так вышло, что счетчики не проверили.

Бывший владелец принес нам справку из местного ЖЭКа. В справке было написано, что он должен за услуги ЖКХ 30 000 рублей. Он честно передал нам эту сумму, и мы решили, что на этом вопрос закрыт. Квитанции на оплату услуг ЖКХ нам приходили обычные, только смущала строчка в конце с фразой: «Срок поверки счетчиков прошел. Просим срочно что-то там…»

Полгода спустя я наконец смогла добраться до офиса ЖЭКа. Подала документы о смене владельцев и спросила про эти самые счетчики.

Сотрудница ЖЭКа удивилась и сказала, что в этой квартире с 2016 года платят по нормативам, так как никакие показания не передавались, и мне надо бы заказать поверку счетчиков, чтобы получить перерасчет, потому что, скорее всего, и мы, и прошлые владельцы переплачивали.

Я пришла к ним снова с актами поверки. Уже другая сотрудница отсканировала документы, внесла информацию в компьютер, а потом покачала головой и сообщила, что у нас недоплата в 200 кубов горячей и 200 кубов холодной воды.

Я попросила ничего пока не делать и сказала, что мне нужно посоветоваться с мужем и прошлым владельцем квартиры. Но уже следующий же счет нам пришел на 30 000 Р больше, чем планировалось. Сотрудники ЖЭКа, конечно же, внесли показания счетчиков из наших актов поверки.

Вопрос у меня такой: а что мы могли сделать ДО внесения актуальных показателей, чтобы узнать о такой задолженности? В квартире у прошлого владельца никого не было зарегистрировано, при этом жили 4 человека.

Как мне восстановить справедливость сейчас?

Евгения

Ваша ситуация произошла из-за просрочки поверки счетчиков. Довольно часто люди забывают сделать поверку счетчиков газа или воды, и только когда УК начинает считать по нормативам, вспоминают об этой обязанности.

Разберу подробнее, что произошло и как можно было узнать о долгах до покупки квартиры.

Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю. Никакие условия в договоре этого не изменят.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией. Это не распространяется на наследование недвижимости — тогда обязательства по долгам переходят наследнику, но про это в Т—Ж есть отдельная статья.

Сотрудники УК могут отказываться переоформлять на вас лицевой счет. Могут пригрозить отключить свет, воду, канализацию.

Могут вешать у входа в подъезд объявления о злостных должниках с указанием вашей фамилии и номера квартиры, несмотря на то что все это незаконно, если долг не ваш, а предыдущего собственника.

Надо быть готовым к тому что, возможно, вам придется ругаться с УК, писать жалобы, обращения, приходить к ним на прием в свое рабочее время. В общем, скорость открытия нового лицевого счета зависит от порядочности вашей УК.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Мне повезло — в аналогичной ситуации я общался не напрямую с УК, а с сотрудником МФЦ. На момент обращения небольшая часть долга еще не была погашена. Я показал выписку из ЕГРН на квартиру и попросил открыть новый счет по ЖКУ на меня.

Мне предложили в свободной форме написать заявление на открытие нового счета по причине наличия задолженности у прошлого владельца. За результатом попросили прийти через неделю. За это время долг уже погасили полностью, поэтому новый счет на меня открывать не стали.

Вместо этого изменили данные о потребителе в старом счете.

Но не всегда все так просто решается. Вот пример: в Татарстане в аналогичной ситуации собственница обратилась в суд. Она просила открыть ей новый счет из-за задолженности предыдущего жильца.

Суд ее поддержал: обязал ЖЭУ с говорящим названием «Успех» открыть новый счет и еще и компенсировать моральный вред.

ЖЭУ подала апелляцию, но суд апелляционной инстанции решение предыдущего суда поддержал.

Про закон ваша управляющая компания, скорее всего, всё знает. Но бухгалтерии проще запугать нового собственника или долго ругаться с ним, чем искать предыдущего и подавать на него в суд.

Ту сумму, которую вам начислили до перехода права собственности, вы, судя по письму, уже оплатили сразу после покупки, погасив старые долги продавца. Тут не так важно, по счетчикам он платил до вас или по нормативам. Кстати, если в квартире никто не прописан, то норматив считают исходя из количества собственников.

Скорее всего, с момента последней поверки УК начисляла вам оплату за воду по данным счетчиков, хотя и подозревала об истекшем сроке поверки. Спустя время, когда вы сами обратились с актами поверки, УК решила пересчитать все по нормативам.

Это может быть и злой умысел — УК выгодно, чтобы вы долго не делали поверку, потому что можно будет выставить вам гигантский счет. Но, скорее всего, у сотрудников просто нет времени и желания бегать за всеми жильцами.

По ЖК РФ за сроки поверки счетчиков отвечает потребитель, а не управляющая компания.

Вот пример из суда с похожим делом. УК в Свердловской области подала в суд на потребителя и сама же его проиграла. Собственнику удалось доказать, что после поверки счетчики были работоспособными. Перерасчет в итоге сделали согласно показаниям.

Советую для начала провести переговоры с УК. Обратитесь к бухгалтеру или другому сотруднику, позвоните им по телефону, чтобы узнать про дату начала перерасчета и донести свою позицию. Не надо немедленно грозить судом. Возможно, они признают ошибку без этого. У нас в России не прецедентное право, поэтому даже при изначально схожих условиях суд в вашей ситуации может принять другое решение.

Количество выигранных собственниками дел говорит, что у вас высокие шансы выиграть суд, но гарантий нет. Ваш ключевой аргумент следующий: старые счетчики прошли поверку, все это время вы передавали корректные данные.

Если после переговоров с УК их позиция не изменится, советую дальше вести все общение только в письменной форме. Если дело и правда дойдет до суда, эти документы будут дополнительными свидетельствами для суда и прокуратуры.

Когда я покупал квартиру, у продавца были внушительные долги за ЖКХ и электричество, о чем он мне сообщил прямо на первой же встрече. При этом в самой квитанции ЖКУ за последний месяц не было ни слова про задолженность. В Москве задолженность указывается в отдельном документе — едином платежном документе, он же ЕПД.

Может оказаться, что продавец все равно вас обманывает, и на самом деле долг еще больше, чем он говорит. Вот как это проверить.

В квитанции на оплату ЖКУ всегда указан номер счета и фамилия получателя услуг. Это необязательно собственник объекта. У меня в ней был указан позапрошлый собственник квартиры, он же отец моего продавца, потому что договор с УК после перехода прав собственности от отца к сыну никто не перезаключал.

По номеру счета вы можете уточнить, есть ли какие-то долги, в МФЦ, УК, Горгазе, у поставщика электричества. Я так и сделал: сообщил этим службам фамилию собственника, примерную сумму его долга и заявил, что хочу погасить все его долги. По моему опыту, все сотрудники этих компаний доброжелательны и в такой ситуации идут навстречу — им выгодно, чтобы вы всё погасили.

В Москве информацию о задолженности и сумму по квитанции можно узнать при попытке оплатить по номеру счета через мобильное приложение банков — например, Тинькофф-банка и Сбербанка.

Еще эту информацию можно посмотреть, указав лицевой счет в приложении и на сайте муниципальных госуслуг mos.ru — там она формируется автоматически, иногда система может выдавать устаревшую информацию.

Так было у меня: сервисы показали очень старые долги, которые уже были погашены. Впоследствии я подтвердил это для себя через МФЦ.

Лучше узнать полный список таких услуг в УК или поинтересоваться у потенциальных соседей. В квитанциях обычно указаны адреса и телефоны организаций, которые предоставляют услуги, и телефоны УК. Советую с ними связаться и узнать про предоставляемые услуги, а если повезет, то и про имеющиеся долги.

Если продавец утверждает, что долга нет, потребуйте предоставить справки об отсутствии задолженности после того, как вы внесли задаток или аванс за квартиру. Справка берется лично собственником в бухгалтерии его УК, ЕИРЦ или МФЦ. У справки нет единого образца, главное, чтобы она была с печатью. Идеально, если продавец сможет получить эту справку прямо при вас.

Еще можно проверить и самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там можно обнаружить исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Для поиска требуется указать ФИО и дату рождения.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolg-pereraschet/

Коммунальные платежи в договоре купли продажи квартиры

Вопрос по коммунальным платежам по покупки квартиры

Оплата коммунальных услуг является обязанностью собственника квартиры. Поэтому, если накоплен долг за коммунальные услуги, желательно урегулировать вопрос его оплаты в договоре купли-продажи квартиры. Это позволит как продавцу, так и покупателю избежать в дальнейшем общения с органами ЖКХ по поводу взыскания задолженности.

Кто обязан заплатить долг

Обязанности собственника жилья по содержанию принадлежащей ему квартиры и оплате коммунальных услуг определены в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ:

  • При покупке квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у покупателя с момента регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • В случае с муниципальным жильем при его обмене новый наниматель становится обязан оплачивать коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма на жилье.

Обязательства по оплате могут возникнуть и раньше возникновения права собственности в случае, если приобретена квартира в новостройке.

При покупке квартиры по ДДУ от застройщика коммунальные услуги необходимо оплатить с момента акта приема-передачи.

  Однако при покупке готового жилья всегда действует правило о том, что новый собственник обязан оплачивать коммунальные платежи только с момента регистрации права собственности за ним.

Для взносов за капитальный ремонт жилья установлен иной порядок оплаты. Обязанность по их уплате несет тот, кто в данный момент является собственником жилого помещения. Поэтому, если не урегулировать в договоре порядок погашения долгов за счет предыдущего владельца, оплатить их должен будет новый собственник.

Почему выгодно урегулировать порядок оплаты долга в договоре

Однако даже в отсутствие обязанности платить общение с управляющими компаниями, ТСЖ, поставщиками коммунальных услуг может доставить покупателю немало неприятных моментов. Также при наличии задолженности может быть затруднен сбор документов на квартиру.

Поэтому во многих случаях при покупке квартиры с задолженностью стороны предпочитают урегулировать погашение долга за коммунальные услуги в договоре купли-продажи.

Средства для оплаты долга могут быть предоставлены за счет аванса, выплачиваемого в счет цены договора. Правда в этом случае покупатель рискует лишиться денег, если сделка не состоится по каким-либо причинам.

Также возможно предоставление этих денег по договору займа от покупателя. Но в этом случае необходимо предусмотреть в договоре займа назначение денег на оплату задолженности по коммунальным услугам, и досрочный возврат в случае, если покупка недвижимости не состоится.

Скорее всего, средства можно будет взыскать в судебном порядке. Однако практическое исполнение судебного решения может оказаться под вопросом: если у продавца нет денег для оплаты коммунальных услуг, в большинстве случаев его материальное положение оставляет желать лучшего.  Поэтому принудительно взыскать средства может быть затруднительно.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании ______, выписка из ЕГРН ______.

1.3 Продавец гарантирует, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит.

1.5. Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что отсутствуют иные лица, имеющие право пользования Квартирой в соответствии с законом после регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем.

2 Цена Договора

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1        Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:

3.1.1 аванс в сумме  __________, который Продавец использует для оплаты задолженности по коммунальным услугам в соответствии с п. 7.1. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по любой причине указанный аванс подлежит возврату покупателю в течение 5 рабочих дней.

3.1.2 остаток цены Квартиры в сумме _____ подлежит оплате в срок до ____ путем ______.

  1. Регистрация права собственности

4.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.

5.1         Стороны подпишут Акт приема-передачи в отношении Квартиры в течение 5 дней с даты заключения настоящего Договора.

  1. Заверения об обстоятельствах

6.1         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует другой стороне, что в браке не состоит, в связи с чем не требуется согласие супруга на заключение настоящего Договора.

7 Права и обязанности Сторон

7.1 Продавец обязан:

7.1.1 В срок до ____ оплатить задолженность по оплате коммунальных услуг в размере _____, а также оплатить коммунальные услуги за период до подписания акта приема-передачи Квартиры.

7.1.2 Подписать акт приема-передачи Квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

7.1.3 Подать документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру в срок, предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора.

7.2 Покупатель обязан:

7.2.1 Оплатить Цену квартиры в порядке, указанном в разделе 4 настоящего Договора.

7.2.2 Подписать акт приема-передачи Квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

7.2.3 Подать документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру в срок, предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора.

8.1         В случае уклонения Покупателя от оплаты средств в соответствии с п. 2.2 настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8.2 За неисполнение иных обязанностей по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9             Прочие положения

9.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

9.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9.3         Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца, и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя.

10          Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН
  2. Форма акта приема-передачи

Когда долг оплачен до заключения договора

Если квартиру приобретают без долгов по «коммуналке», обычной практикой является включение в текст договора купли-продажи гарантии от продавца о том, что какие-либо задолженности отсутствуют. Примерный текст такого пункта приведен ниже:

«Продавец настоящим подтверждает, что отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт в отношении продаваемой Квартиры. Продавец обязуется оплатить эти услуги за период до момента подписания акта приема-передачи в отношении Квартиры».

Оплата в переходный период

В период заключения сделки оплата коммунальных услуг производится одной из сторон договора. Как правило, продавец оплачивает их до акта приема-передачи недвижимости (то есть, за период, пока он фактически пользуется жильем), а покупатель – после его подписания.

Если долг не оплачен

В случаях, когда квартира куплена с задолженностью, покупателю следует как можно скорее уведомить управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника жилого помещения. Такое уведомление необходимо составить в свободной форме в письменном виде и вручить под подпись либо отправить почтовым отправлением.

Заключение договора купли-продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги имеет ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kommunalnye-platezhi-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.